Неизбежен ли обвал ипотечного рынка в России?
441
Россиянам, даже проживающим в крупнейших мегаполисах, хронически не хватает доходов для выплаты ипотеки на общих условиях
Такие выводы содержатся в совместном исследовании компании «Мир квартир» и ресурса «Выбери.ру». Для примера был взят ипотечный кредит под 18% со сроком погашения 30 лет и 30-процентным первым взносом, выданный для покупки среднестатистической двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Оказалось, что средний доход жителя города-миллионника как минимум вдвое меньше, чем заработок, необходимый для успешной выплаты такой ипотеки. В Москве при средней зарплате около 131 тыс. рублей для выплаты ипотеки потребуется ежемесячный доход в 380 тысяч. Аналогичным образом дела обстоят в Казани, Красноярске, Нижнем Новгороде и других крупных городах.
Очевидно, для новостроек ситуация окажется ещё сложнее. Гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко констатировал, что недостаточный доход стимулирует тех, кто хочет купить жильё, попытаться стать участниками одной из льготных программ ипотечного кредитования, чтобы получить возможность взять кредит под меньший процент и с пониженным первым взносом.
Между тем, представители финансового блока правительства всё более решительно выступают против массовой выдачи льготных ипотек, поскольку из-за чрезмерных темпов кредитования раскручивается инфляционная спираль, а среди заёмщиков появляется всё больше тех, кто не в состоянии в срок погашать задолженности. Министр финансов Антон Силуанов рассказывал, что его ведомство внесло в кабмин ряд предложений по ужесточению условий льготной ипотеки, чтобы охладить рынок и избежать возникновения «ипотечного пузыря». Среди необходимых мер Минфин выделял повышение первого взноса с 20% до 30%, ограничение выдачи нескольких кредитов одному заёмщику, установление предельной долговой нагрузки на уровне 50% и снижение максимальной суммы кредита для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей до общероссийского уровня 6 млн рублей. Ранее для этих субъектов лимит составлял 12 млн рублей, но в конце 2023 года вышеупомянутые предложения Минфина по повышению первого взноса и уравниванию предельной суммы кредита для всех регионов были приняты. Между тем, сама программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках под 8% годовых рассчитана до 1 июля 2024 года и, похоже, продлена на тех же условиях не будет.
О том, что доступ к льготным кредитам необходимо ограничивать, говорила и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она отмечала, что каждое новое расширение выдачи льготной ипотеки на фоне растущей ключевой ставки приводит к скачку инфляции, вынуждающему регулятор ещё больше повышать ставку. Центробанк ещё с 2022 года выступает за постепенное сворачивание программ льготной ипотеки и, судя по всему, добивается своего. Набиуллина заявила, что массовая выдача льготных ипотечных кредитов, не учитывающая индивидуальные характеристики заёмщика, в 2024 году будет прекращена. Останутся такие адресные программы, как семейная, дальневосточная, сельская ипотека и ипотека для ИТ-специалистов, которыми могут воспользоваться лишь отдельные категории граждан в зависимости от профессии, состава семьи или месторасположения приобретаемой недвижимости, например, в сельской местности или регионах Дальнего Востока.
Впрочем, условия адресных программ также могут измениться в худшую для заёмщиков сторону. Так, источники «Известий» в Минфине утверждают, что с предстоящего лета для семей, в которых растут дети старше 6 лет, ставку по программе семейной ипотеки могут увеличить вдвое до 12% годовых. Целью такого решения прямо называют снижение числа субсидируемых ипотечных кредитов, а также отсечение от льготной ипотеки тех, кто покупает квартиру ради инвестирования накоплений, а не для реального улучшения жилищных условий. Правда неясно, каким образом ужесточение условий кредитования поможет тем, кто действительно нуждается в жилье для своей семьи.
В любом случае очевидно, что курс на сворачивание господдержки для покупки жилья будет продолжен. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко объясняет, что такая тактика не лишена оснований. Дело в том, что чрезмерная распространённость субсидируемой, т.е. сравнительно доступной ипотеки привела к искусственному подстёгиванию спроса на недвижимость, которая из-за этого растёт в цене гораздо быстрее, чем реальные доходы граждан. В итоге сверхдорогие квартиры становится сложно купить даже по льготным ставкам, а сроки погашения кредитов растягиваются практически на всю жизнь заёмщика. Кроме того, на компенсацию льготных ставок банкам из бюджета идут огромные суммы, а польза этих вливаний для экономики оказывается крайне сомнительной. Поскольку расходы бюджета финансируются в том числе из налогов граждан, получается, что все россияне вне зависимости от их желания оплачивают безбедное существование девелоперов и схемы спекулянтов, набравших по несколько кредитов по льготным ставкам. А среднестатистическому гражданину как было, так и осталось крайне сложно накопить на покупку квартиры.
Однако ужесточение условий льготной ипотеки и отказ от части таких программ приведёт к падению спроса на этот вид кредитования. Ведь на льготные программы, по данным аналитического центра Домклик на конец 2023 года, приходилось 56% всего объёма ипотечного рынка. В рейтинговом агентстве «Эксперт РА» считают, что после ужесточения условий льготных программ их доля снизится до 45%, а количество кредитов, выданных на рыночных условиях, может начать восстанавливаться лишь после того, как ЦБ опустит ключевую ставку с нынешних 16% до 13% и ниже. По всей видимости, это произойдёт не раньше конца 2024 года. В результате динамика ипотечного кредитования в этом году будет отрицательной, и оценки специалистов различаются лишь по глубине падения. Руководитель аналитического центра госкорпорации ДОМ.РФ Михаил Гольдберг считает, что ипотечное кредитование упадёт на 35% по количеству займов и на 40% в денежном выражении.
Конечно, допускать возникновение «ипотечного пузыря» в России точно не стоит, поскольку расходы на ликвидацию последствий возможного кризиса неплатежей были бы несоизмеримо выше, чем на принятие превентивных мер. Лишняя инфляция в текущих условиях российской экономике также не нужна. Поэтому решения, направленные на охлаждение ипотечного рынка, можно признать неприятной необходимостью. Но тем, кто намеревался в скором времени покупать жильё, от этого не легче. Льготные программы становятся менее доступными, а рыночные ставки на данный момент выглядят неприемлемо высокими. По подсчётам «Циан.Аналитики», рынок недвижимости в ближайшее время может потерять 25-30% покупателей, а оставшийся спрос сместится в сторону более дешёвых квартир. Застройщикам, судя по всему, придётся активнее предлагать скидки и в целом снижать цены. Но сколько времени займёт поиск нового баланса на рынке сейчас сказать вряд ли возможно, а ближайшие месяцы после завершения программы льготной государственной ипотеки точно будут не самыми благоприятными для приобретения жилья.