Экономисты оценили практику отказа в оформлении ипотеки после 65 лет
868
После того, как Центробанк поднял ключевую ставку с 13% до 15%, банки начали массово отказывать в выдаче ипотеки по ранее одобренным условиям
С такой проблемой могли столкнуться до трети всех заёмщиков, получивших предварительное одобрение кредита в августе-сентябре. Также банки требуют дополнительного подтверждения доходов клиентов, снижают ранее одобренную сумму кредита или повышают первоначальный взнос. В то же время Банк России предупреждает о росте долговой нагрузки у ипотечников. В текущем году у 8 из 10 заёмщиков, берущих ипотеку, уже есть потребительский кредит, тогда как в прошлом году такая ситуация была лишь у 6 из 10 заёмщиков. Чрезмерная закредитованность повышает риски неплатежей и угрожает стабильности банковской системы. Одним из защитных механизмов является ограничение по возрасту клиента, которому банк одобрит ипотеку. В большинстве случаев банки не одобрят выдачу ипотеки не только пожилому клиенту, но даже человеку, который преодолеет границу пенсионного возраста до момента предполагаемого окончания платежей.
«Нос» поинтересовались у экспертов, насколько оправдана такая мера и как ещё можно было бы повысить надёжность рынка ипотечного кредитования.
«То, что делают банки, с одной стороны это безумие, а с другой, циничный расчёт. Надо понимать, что если человек берёт ипотеку на 20 лет, когда ему исполнилось 65, то с большой вероятностью до конца выплат он может просто не дожить. Это даже с российской статистикой не бьётся, потому что у нас средняя продолжительность жизни чуть больше 70 лет. Даже если период выплат просто приходится на пенсионный возраст, то пенсионеры практически никогда не имеют возможности обслуживать кредит», — считает кандидат экономических наук Константин Селянин.
Однако, по словам эксперта, цинизм ситуации заключается в том, что банки в любом случае оказываются в выигрыше. Ведь даже если заёмщик не сможет платить по своим долгам, то у банка в залоге находится его квартира, которую он может забрать. Кроме того, в договор зачастую включается страховка жизни заёмщика, и, если он умрёт, банк получит страховые выплаты. Поэтому банкам, по большому счёту, оказывается не так важно, будет заёмщик исправно платить в течение всего срока договора или нет.
«Однако в таком подходе заключается и опасность ситуации. Потому что, когда банкиры так цинично относятся к своим заёмщикам, они в ответ получают то же самое. И в истории есть примеры, когда такие ситуации заканчивались плохо. Например, в Америке в 2008 году кризис начался с того, что стоимость жилья упала. И если у нас цены на недвижимость упадут на 25-30%, банки попадут в очень неприятную ситуацию, так как не смогут продать жильё, которое у них в залоге находится, по тем ценам, на которые они изначально рассчитывали», — отметил Константин Селянин.
Экономист напомнил, что с правовой и экономической точки зрения в России существует механизм разделения ответственности между взрослыми работающими членами семьи, который должен способствовать стабильности банковской системы.
«Сегодня у нас ипотека фактически выдаётся на домохозяйство, потому что, допустим, при разводе делится не только имущество, но и ответственность по обязательствам. И суды неоднократно в своих решениях указывали, что даже если ипотека формально оформлена на мужа, жена в случае развода не может просто уйти без своей доли ответственности. Однако по большому счёту единственный действенный механизм, который способен стабилизировать систему – это экономический рост и рост доходов граждан. Во многих странах, где есть большая ипотека, это так и происходит. И получается, что доходы постепенно растут, поэтому давление от ипотеки уменьшается. А у нас, к сожалению, происходит наоборот», — заключил Константин Селянин.
Кандидат экономических наук Михаил Беляев в беседе с нашим изданием также отметил, что в любом сегменте кредитования существуют определённые риски неплатежа, которые возрастают после преодоления человеком границы пенсионного возраста, и выдачу ипотеки таким людям действительно можно административно ограничивать.
«Конечно, существует небольшой процент людей, которые после достижения пенсионного возраста продолжают свою трудовую деятельность. Но это, как правило, или высший управленческий персонал, или представители каких-то научных профессий. А большинство обычных людей, не относящихся к этим категориям, всё-таки завершают свой трудовой стаж после выхода на пенсию, и их способность обслуживать ипотеку сильно снижается. Есть и небольшое количество людей, которые смогли благодаря высокооплачиваемой работе сформировать некую подушку накоплений, из которых они и дальше смогут выплачивать ипотеку. Но таких людей тоже не очень много, и они, как правило, свои жилищные проблемы ко времени выхода на пенсию уже решают, далеко не всегда прибегая к ипотеке. При этом те заёмщики, которые берут ипотеку на длительные сроки, как правило, наименее платёжеспособные и уже находятся под риском, поскольку они и берут ипотеку на такой длительный срок в расчёте на то, что ежемесячный платёж будет посильным. В моменте, в краткосрочной перспективе это выгодно и застройщикам, которые получают возможность в кредит реализовывать свои квартиры, и банкам, получающим процент со своих размещённых активов. Но это только в моменте. А в долгосрочной перспективе возникают риски того, что эти кредиты станут проблемными. Кто-то становится менее платёжеспособным, у кого-то, конечно, могут быть наследники, которые вместе с наследством примут и обязательства, но наследников может и не быть. В любом случае банки получают значимую долю невозвратных кредитов, подрывающих их финансовую устойчивость», — объяснил Михаил Беляев.
«Учитывая все эти риски, я бы, конечно, ипотеку за рамками пенсионного возраста не выдавал, за исключением каких-то особых индивидуальных случаев. Например, если в том же банке, в котором человек берёт ипотеку, у него размещён большой депозит, которым в случае чего можно гарантировать погашение кредита. Конечно, можно рассматривать не индивидуальную выдачу ипотеки, а на семью, чтобы, например, дети, когда вырастут и сами начнут работать, тоже могли участвовать в погашении ипотеки. Но тогда нужно полностью переходить к другой системе, к домохозяйствам. Тогда нужно и налоги рассчитывать на семью, и какие-то вспомоществования платить на семью. И это было бы справедливо и правильно, ведь люди живут семьями, у них общий семейный бюджет, общее жильё и так далее. В начале перестройки авторы реформ, начитавшись западных книжек, так и хотели сделать. Но по каким-то причинам этот подход так и не был внедрён. Я даже по своему опыту работы в Центральном банке могу сказать, что нашим сотрудникам, когда ЦБ затевал разные программы кредитования, не выдавали кредит, если период его выплат выходил за рамки пенсионного возраста. Кредит просто не оформляли, хотя это вроде бы сотрудники ЦБ, с хорошим окладом и так далее. Так что я думаю, что это всё-таки нормальная практика», — заключил Михаил Беляев.