Назван единственный доступный инструмент приобретения жилья для большей части покупателей
646
Ипотечное кредитование, даже несмотря на рост ставок банков по обычной ипотеке и повышение первоначального взноса по льготной ипотеке, остается единственным доступным способом приобретения жилья для большинства россиян. Именно поэтому, ипотека пока остается на высоком уровне, отмечают эксперты
По данным ЦБ, в октябре существенного охлаждения рынка ипотеки не произошло, тем не менее рост кредитования немного замедлился – с рекордных 4,2% в сентябре до 2,9% в октябре. Регулятор оценил этот уровень как «все еще высокий». За прошедший период нынешнего года объем ипотечного кредитования вырос на 27%, а к концу года может достигнуть 30%. Это значительно выше показателя 2022 года, когда к октябрю ипотечный портфель вырос на почти 24%. При этом в ЦБ отметили, что небольшому снижению ипотеки способствовали высокие ставки банков, а также увеличение первоначального взноса на льготную ипотеку.
«Ипотека сейчас – это единственный доступный инструмент приобретения жилья для большей части покупателей, несмотря на ужесточение условий. У людей нет средств в том объеме, сколько стоит квартира. Поэтому и альтернатив ипотеке нет. Одновременно для слабого снижения ипотечного кредитования есть и другие объяснения. Во-первых, до конца года существенную долю заемщиков составляют клиенты с действующими одобрениями по старым ставкам. Пока их довольно много, хотя доля постепенно снижается. Во-вторых, часть покупателей надеется на рефинансирование ипотеки, как только ключевая снизится до приемлемых значений. В-третьих, покупатели стараются взять как можно меньший ипотечный заем, чтобы его было легче обслуживать. Для формирования большого первоначального взноса они часто, например, продают свои квартиры на вторичном рынке», — рассказала управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Аналитик Российской гильдии риелторов Константин Ламин отметил, что в результате повышения ставок банков на ипотечном рынке произошел переток клиентов из сегмента обычной ипотеки в сегмент льготной, где часть банковской ставки субсидируется государством.
«Дело в том, что на вторичном рынке спрос сейчас существенно снизился. Там применялись ипотечные кредиты по обычным ставкам, которые сильно выросли после неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ. Одновременно произошло перераспределение спроса, когда часть клиентов со вторичного рынка перешла в «первичку», где можно взять кредит по льготным ставкам. При этом есть большая вероятность, что льготное ипотечное кредитование в следующем году будет остановлено. Поэтому какая-то часть клиентов пытается, как говорится, «запрыгнуть в вагон уходящего поезда». В совокупности эти факторы и дали эффект, о котором сообщает ЦБ, говоря о несущественном снижении объемов выданной ипотеки», — пояснил Константин Ламин.
По его словам, нынешние ставки по обычной ипотеке, по сути, являются запретительными, то есть такими, при которых люди перестают брать кредиты из-за их дороговизны.
«Напомню, что Россия долгое время жила при ключевой ставке в 9,5%. Это тоже высокая ставка. Тем не менее к ней рынок недвижимости вполне адаптировался. Нынешняя ключевая ставка в 15% существенно влияет на уровень спроса на ипотечное кредитование. При этом, я думаю, что в обозримом будущем регулятор, скорее всего, снизит ставку до 12-13%. Это тоже очень высокий уровень, но он уже все же предполагает адаптацию рынка ипотечного кредитования. В то же время более равновесной для рынка недвижимости была бы ключевая ставка на уровне 8-9%. В таком случае и цены бы не разгонялись, и ипотечные кредиты были бы доступны для многих россиян», — заключил эксперт.
В свою очередь Ирина Доброхотова тоже отметила негативные последствия высокой ключевой ставки, которая приводит и к увеличению ставок ипотечного кредитования.
«Дорогая ипотека всегда охлаждает спрос, потому что отсекает клиентов, которые не могут себе позволить обслуживать заем. Чем выше ставка, тем меньше доля тех, кто может позволить себе высокие ежемесячные взносы. Также высокая ставка по ипотеке сильно влияет на вторичный рынок – там нет льготной ипотеки от государства, которая пока поддерживает новостройки», — заключила основатель «БЕСТ-Новострой».