Московская «вторичка» только дорожает или иногда втихую дешевеет?
45
Для характеристики ценовой ситуации на рынке вторичной недвижимости Москвы следовало бы придумать оксюморон, то есть сочетание противоположного типа «Вверх по лестнице, ведущей вниз». Квартиры дорожают, но при этом, по утверждению некоторых наблюдателей, как бы и дешевеют
Последние пару месяцев на рынке вторичной недвижимости наблюдают непоследовательность. В августе заметили снижение спроса. Число договоров купли-продажи, по данным территориального управления Росреестра, по сравнению с июлем сократилось на 13,2%. Однако в сентябре накануне ужесточения условий семейной ипотеки интерес вырос, и цены в России слегка подросли, говорится в исследовании сервиса Сбербанка «Домклик» и Центра финансовой аналитики.
По данным аналитиков, медианная стоимость квадратного метра квартир, построенных за последнюю декаду до продажи, выросла в сентябре до 195,7 тыс. рублей за метр. Рост год к году составил 19,8%, что существенно выше темпов роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в августе 0,6% в пользу «вторички». При этом квартиры советской постройки такими темпами похвастать не могут — здесь рост замедлился, за год — 10,4%, до 117,2 тыс. рублей за метр. Интерес к этому сегменту снизился до 51,5% от общего объема сделок с вторичным жильем. Напомним, в 2024-2025 годах на фоне крайне высоких рыночных ставок доля покупок этой категории приближалась к 60%.
Статистика объявлений на ресурсе показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья России в августе слегка снизилась (148,3 тыс. руб.), соотношение цены предложения к цене сделки снизилось до 12,6% (после 14,1% в августе и 14,6% в июле). Данные Центра финансовой аналитики на основе ипотечных сделок Сбера показали, что рост цен на готовое жилье в сентябре замедлился до 1,2%. За год цены выросли на 12,1%, это больше, чем на первичном рынке (10,1%).
Однако риелторы утверждают, что такая статистика оперирует только ценами в предложениях. В исследовании «Домклик» в частности уточняют, что разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке составил 12,6% после 14,1% в августе. Там отмечают, что вторичный рынок в последние месяцы чувствует себе довольно уверенно, и цены на готовое жилье, скорее всего, продолжат расти быстрее цен на новостройки. Исходя из этого специалисты делают вывод, что позиции сегмента готового жилья в конкуренции с новостройками продолжают укрепляться.
Наблюдатели отмечают, что московский рынок вторичного жилья испытывает давление двух тенденций: отсутствие доступной ипотеки придерживает рост цен. C другой стороны, стоимость готовых квартир заставляет быть «в тонусе» высокая инфляция и дефицит ликвидного предложения. На фоне этих разнонаправленных факторов в начале осени средние цены от продавцов продолжают расти на уровне инфляции. При этом разрыв между ценой 1 кв. м в объявлениях и сделках, по данным экспертов, превысил 21%.
В разнообразных блогах риелторы пишут больше — утверждают про две параллельные тенденции вторичного рынка столицы. В одной — продавцы накручивают цены и ждут богатого покупателя, который выложит полную сумму. В другой «реальности» — не ждут, а на самом деле продают, но со скидкой 15–25%. Вышеприведенную разницу между средней ценой квадратного метра в предложении и в реальных сделках в 21% называют рекордом. Что касается реальных цифр, в соцсетях говорят, что не удивляются, когда продавец просит за объект 15 млн, а продаёт, к примеру, за 12 млн. В 2026 году пик цены московской «вторички» был весной. Начиная с июля, реальные цены якобы на некоторые объекты пошли вниз, при том, что в объявлениях этого может быть иногда не заметно.
Кандидат экономических наук Михаил Беляев в беседе с изданием «Нос» прокомментировал слухи о снижении цен на некоторые квартиры в Москве:
«Можно говорить про разделение квартир: на какие-то цены растут, а на какие-то падают. Снижаться цены могут на объекты-аутсайдеры, цены на плохонький товар обычно растут не очень. Такую купил, ее только сдать можно и какой-то доход получить. Снижение может быть не только для очень плохих вариантов, но и для очень дорогих. В первом случае на скидки идут, когда никто не берет, как на рынке, когда продают плохие ягоды, чтобы не пропали совсем. А во втором случае могут снизить цену из-за того, что богатые квартирами затарились, а другие рады бы взять да денег не хватает. При этом цены объявленные и реальные действительно отличаются. Но, несмотря на скидки, тенденция к росту все-таки налицо. Говорить про снижение цены — это попытка сделать хорошую мину при плохой игре. Массового тренда на снижение цены нет, удешевления нет, может быть, в лучшем случае остановка роста».