Проблему затоваренности новостройками решат за счет «понаехавших»?
50
Эксперты, впрочем, предупреждают, что сам по себе приток жителей автоматического роста продаж не гарантирует
Ситуацию на первичном рынке недвижимости характеризуют в последнее время как затоваренность: предложение жилья от девелоперов превышает платёжеспособный спрос. В результате скапливается большой объём непроданных квартир, которые реализуются медленнее, чем обычно.
В отчете о рынке жилищного строительства по итогам второго квартала 2026 г. корпорация «ДОМ.РФ» сообщила, что все больше регионов сталкиваются с риском недостаточного спроса. На 1 июля уже в 39 регионах наблюдался дефицит спроса или риск его возникновения. А в 49 территориях объём новых запусков оказался слишком большим относительно текущих продаж. В сентябре на рынке произошла активизация перед изменением условий по льготной семейной ипотеке, однако это было явлением временным.
Проблему затоваривания застройщики решают по-разному, к примеру сокращением объемов. Топ-10 девелоперов вывели на рынок около 1 млн м кв. жилья — на 50% меньше, чем годом ранее. Это помогло крупнейшим компаниям сохранить хорошее качество портфеля: доля строящегося жилья с достаточной распроданностью (> 60% с учётом стройготовности) у них составила 57% против 49% в среднем по рынку.
А если «человейников уже понастроено предостаточно и они стоят пустыми, как кое-где в Китае? Ситуацию могут усугубить демографические проблемы. Еще в 2024 году прогнозировали, что динамика спроса на жилье связана с демографическими причинами. В частности предполагали, что снижение показателя произойдет из-за отсутствия роста населения. Однако демографические нюансы могут и не иметь решающего значения, если численность жителей в конкретном населенном пункте увеличивается.
Так, проблема затоваренности характерна для крупных городов, которые в основном не страдают от недостатка притока населения. Можно ли явление «понаехавших» использовать для сбыта пустующих квартир?
Одним из наиболее страдающих от затоваренности новостроек мегаполисов является Екатеринбург. Нераспроданный фонд в столице Урала, по данным участников прошедшей на днях профильной конференции, составляет более 4 млн кв. м, из которых 2,01 млн (47,2%) находятся в экспозиции. Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников уточнил, что город в России занял второе место по объему текущего жилищного строительства, уступив только Москве. При этом Екатеринбург по численности населения — лишь четвёртый в стране, чуть более 1,5 млн человек.
Здесь понастроили на годы вперед. Глава компании «Синара Девелопмент» Тимур Уфимцев сообщил, что фонд нераспроданного жилья на екатеринбургском рынке достиг 65 тыс. лото: «Это четырехлетний уровень потребления, то есть можно ничего не строить четыре года». При этом девелоперы, понятно, не собираются останавливать работу.
Сохранить темпы роста поможет увеличение населения города на треть миллиона, делают выводы местные эксперты. Так, глава мастерской генплана Павел Скачков уточнил, что для развития в этом направлении и поддержания темпов городу необходим прирост в 300 тыс. жителей. Предполагается создать четкий план, в котором будет обозначена конкретная цель в это число жителей, сроки ее достижения и шаги по привлечению жителей. При этом сама стратегия, по словам участников рынка, фактически уже реализуется — построен кампус Уральского федерального университета, запланирован медицинский городок в Академическом районе.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым, комментируя ситуацию изданию «Нос», высказала мнение, что в идее не все так однозначно:
«На форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге прозвучала идея: решить проблему затоваренности рынка новостроек (65-70 тыс. нераспроданных лотов, что эквивалентно четырём годам потребления) за счёт притока населения — предполагается, что для сохранения темпов роста городу нужно привлечь дополнительно 300 тыс. жителей. Аргумент в пользу этого подхода действительно существует: миграция исторически поддерживает спрос на жильё в растущих мегаполисах. Однако сам по себе приток жителей не гарантирует автоматического роста продаж, поскольку спрос определяется не только численностью, но и платёжеспособностью, доступностью ипотеки и готовностью людей покупать именно новостройки, а не вторичное жильё или аренду. Более того, конкуренция за население с Казанью, Нижним Новгородом и Краснодаром означает, что даже успешное привлечение новых жителей потребует создания рабочих мест и инфраструктуры — а это уже задача не столько девелоперов, сколько городских властей. Иными словами, ставка на приток населения выглядит, скорее, как долгосрочный стратегический ориентир, чем как инструмент быстрого решения текущего дисбаланса между объёмами строительства и реальным спросом», — рассказала эксперт.
Ранее «Московская газета» писала о то, как повысить вероятность одобрения ипотеки.