Сетевое издание

Я ищу ...

Удобная для застройщиков модель ценообразования изменится

Удобная для застройщиков модель ценообразования изменится
Фото: Нос

22 Мая 2022 16:49:08

2666

А пока рынок недвижимости движется на волне баснословных цен, отмечают эксперты

В Приморском крае средняя стоимость квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках достигла 200 тыс. рублей. Как известно, «вторичка» всегда устанавливает цены с оглядкой на квартиры в новостройках. Получается, что именно застройщики являются главными «жонглерами» цен. Однако сегодня на фоне фактически тотальной стагнации в разрезе покупательской активности, стратегия некоторых девелоперов вызывает недоумение.

Многофакторное явление

В I квартале 2022 года спрос на рынке недвижимости был высокий в сравнении с IV кварталом 2021 года на территории всей Российской Федерации.

«Такая ситуация была продиктована следующими факторами: в январе-феврале росту активности способствовали ожидания повышения ставки, поэтому многие стремились успеть «запрыгнуть в последний вагон» по старым условиям, а после 24 февраля повышение покупательского спроса было связано с шоком и последующей экономической нестабильностью», — пояснила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

По ее словам, цена зависит от соотношения спроса и предложения, экономической обстановки, курса рубля, доходов населения, положения дел на рынке первичной недвижимости, рынке аренды и многих других факторов.

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп», признает: стоимость квартир выросла:

«Конечно, в копилку роста цен на однокомнатные квартиры внесли вклад и рост стоимости материалов и оборудования. Нам приходилось принимать решение о покупке лифтов как раз в этот период цены на них выросли в 1,5 раза. Причем попытки переключиться на российские лифты не увенчалась успехом, так как наш завод сразу поднял цены до уровня иностранных. Сегодня курс доллара упал, но материалы и оборудование поставщики закупили по высоким ценам, и на рынке они стоят дорого», — отметил эксперт.

По словам директора «ГРЦ» Сергея Костикова, помимо общего состояния экономики, на стоимость квартир влияет очень много разных факторов: «В первую очередь — расположение и качество дома, состояние квартиры, вид из окна, состояние двора и еще много всего, что связано с комфортом проживания в конкретной квартире. А дальше в ценообразование вступает и конкретная ситуация у продавца. Например, срочность продажи, готовность документов к сделке. Влияет и общий уровень спроса, и спрос на конкретный район или тип квартир. Влияют даже ожидания людей по развитию района, города, слухи или заявления чиновников. Все эти факторы прямо или косвенно отражаются на спросе, количестве предложений на рынке, на общей динамике. Из этого и формируется какая-то цена на балансе спроса и предложения».

Как раньше не будет?

После начала спецоперации строительная отрасль и рынок недвижимости замерли в масштабах не только Приморья, но и всей России. Большинство девелоперов остановили продажи до наступления более «понятного» для них времени. Всем стало очевидно, что как раньше уже, наверное, не будет.

«Изменилось все – от логистики и цен до партнеров. Со временем девелоперы пересмотрели свои стратегии, за основу были взяты определенные векторы развития в текущей ситуации, но панические настроения покинули не всех. Именно на этом фоне некоторые застройщики решили пойти ва-банк, выводя на рынок проекты по завышенной стоимости. Расчет простой: до возвращения покупательской активности в привычное русло еще далеко, новейшие проекты «наступают на пятки» новым. В попытке реализовать и не прогадать устанавливается цена за квадрат 200 тыс. и выше. У кого деньги есть купит, а у кого денег нет – хоть за 150 продавай – не купит», — говорит генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов.

Объясняя принцип ценообразования, девелоперы признают: конечную стоимость формирует сам покупатель.

«Изначально при старте проекта в продажу стоимость «квадрата» оценивается застройщиком исходя из себестоимости с прибавкой собственной маржи и учетом «средней температуры по больнице». Мы, например, в октябре стартовали с 140 тыс. за квадратный метр. Существует определенный план продаж. Для каждого проекта он разный. Если продажа квартир в первые же месяцы опережает этот план, застройщик понимает, что цена занижена, установлена неверно, и он пересматривает стоимость в сторону увеличения. Нет задачи реализовать проект на рынке в ближайшие дни, есть задача продать по той цене, по которой покупают именно в данной локации и именно тот формат, который реализуется. Сам покупатель «рублем голосует». Если есть спрос – цена не уменьшится. Но, лично мое мнение, что в силу насыщения рынка новыми проектами, довольно скоро рост цен на недвижимость во Владивостоке замедлится, это очевидный тренд ближайших лет», — отметил коммерческий директор Global Development Company Игорь Савельев.

На первичном рынке привычная застройщикам модель ценообразования изменится, считает директор компании «Моя земля» Алексей Дормидонтов: «Стоимость первичного рынка определят исключительно спрос. Нет такого, что девелопер заложил в модель ценообразование собственные расходы, прибавил маржу процентов 30 и продает. Цены поднимают до тех пор, пока покупатель «согласен». Но сейчас с ростом конкуренции в среде застройщиков, эта модель не сработает. Придется вернуться к классической основе, где стоимость в продажах формируется «нормально» — из себестоимости строительства и адекватной маржи. Поэтому, сейчас те, кто пытаются продать «квадрат», стоимостью 170 тыс. рублей за 200 тыс. – просто пытаются «заскочить в последний момент на подножку уходящего поезда».

Летнее замедление

И риелторы, и сами девелоперы прогнозируют снижение (или как минимум замедление роста) цен на рынке недвижимости уже с середины этого лета.

Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж» отмечает, что (цитата): «Сейчас ситуация, складывается следующим образом: покупатели, которые покупали квартиры с целью инвестирования, «закончились», а эпоха новых покупателей — «ипотечных» — еще не началась, остались только те, которым нужно купить прямо здесь и сейчас, те, кто не готовы ждать полгода. Такие тоже есть. Кто-то получил наследство, кто-то удачно реализовал жилье на «вторичке» и срочно хочет улучшить жилищные условия. Но если говорить о традиционном покупательском спросе, он просел очень существенно, от него осталась одна треть. Летом мы ожидаем вообще нулевой спрос, ну а ближе к осени возможно начнет восстанавливаться, посмотрим».

Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов уверен – в перспективе стоимость «первички», а за ней и «вторички «будет только снижаться.

«На рынок выйдет огромное количество новых, качественных продуктов в сегменте недвижимости. Уже сейчас появляются привлекательные предложения в новых жилых комплексах по ценам 130 — 150 тыс. рублей за квадратный метр. Февральская паника, спровоцировавшая всплеск покупательского ажиотажа, прошла, сейчас рынок сжался. Те, кто имел деньги, инвестировали в жилье как в защитный актив еще два месяца назад. На рынке остались только те покупатели, которым необходимо решать квартирный вопрос срочно, не зависимо от кризиса», — рассказал эксперт.

«Долгое время именно ипотека поддерживала и подпитывала платежеспособный спрос на рынке, — поясняет Сергей Костиков. — Сейчас «новые» ипотеки с более высокими ставками, а также дорогой «квадрат» непривычны для покупателя, и он не торопится на рынок».

По его словам, сегодня спрос очень сильно упал и для его восстановления потребуется время.

«Хотя, если объективно посчитать, то квартиру с ипотекой сейчас купить выгоднее, чем ждать снижения ставок по ипотеке. Всегда можно будет провести рефинансирование. Какие цены будут через год и два предсказать трудно. Ведь снижение прогнозировалось и раньше, а на практике «квадрат» только дорожал. Возможно, девелоперы руководствуются такой логикой. Но далеко не многие покупатели рассуждают в таком же ракурсе», — заключил С.Костиков.

Автор: Анна Мацовская

Теги: ценообразование | недвижимость | застройщик |

Социальные сети