Помогают ли слухи о «заморозке» вкладов продавать квартиры?
183
Банковские депозиты и рынок недвижимости, по крайней мере в информационном пространстве, стали напоминать сообщающиеся сосуды: если из одного утекает, то в другое обязательно должно втекать. Только проценты по депозитам россиян (а это 9 трлн рублей) позволят выкупить все строящееся жилье в стране. Начавшееся снижение ключевой ставки Центробанка может стимулировать вкладчиков перенаправить эти средства на рынок недвижимости, но сценарий может быть и другим
Обсуждение возможности влияния капиталов на банковских депозитах на рынок недвижимости снова активизировалось. Квартиры считаются надежным активом, защищающим сбережения от обесценивания. Хотя, конечно, накала минувшей зимы градус дискуссий не достигает. В конце 2024 года слух про якобы грядущую «заморозку» банковских вкладов какое-то время был на пике в информационной повестке.
В феврале текущего года стало известно, что на счетах россиян в качестве сбережений денег так много, что на доход от процентов за год при текущих ставках можно было бы купить всю строящуюся и невыкупленную недвижимость в стране.
«У меня есть цифра, которую мы недавно посчитали, которая в некотором смысле может быть шокирующей. Все вы знаете про проблемы девелоперов — льготная ипотека и все прочее. Есть следующая цифра, что весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год. Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты», — подсчитал старший управляющий директор, руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.
По оценке ВТБ, доходы россиян по вкладам в 2025 году составят 9 трлн рублей.
Что касается слухов о «заморозке» вкладов, его опровергали представители государства. А недавно первый зампред правления и совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский озвучил версию того, кто мог выиграть от этого. Месяц назад он высказал мнение, что информационный вброс устроили застройщики и риелторы.
«Это блестящий креатив пиарщиков крупнейших девелоперов и риелторских компаний. И действительно, мы видели определенный переток с банковских вкладов в пользу покупки недвижимости. По нашей оценке, на такие покупки пришлось около 10% спроса в конце прошлого года. Честно говоря, они молодцы: с учетом того, как сегменту пришлось непросто в IV квартале, таким необычным способом у них получилось привлечь больше спроса», — рассказал он.
Сейчас депозиты называют «сжатой пружиной» капитала. Если снижение ключевой ставки во второй половине года продолжится, то «пружина» может ослабнуть и накопленные средства освободятся. Вопрос в том, куда они направятся. Согласно опросу НАФИ, 56% россиян считают недвижимость лучшим способом вложения капитала. Это подчеркивает исторически сложившееся доверие к «кирпичу и бетону» как к надежному инструменту сохранения сбережений, особенно в периоды экономической нестабильности и высокой инфляции.
«Россияне ценят осязаемость и контроль, которые дает владение недвижимостью в отличие от «абстрактных» финансовых инструментов. Этот фактор может перевесить даже чисто финансовые соображения при принятии решения об инвестировании», — говорится в аналитике экспертов консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости – KEY CAPITA, которые проанализировали аргументы «за» и «против» возможного нового бума спроса при снижении ключевой ставки ЦБ РФ.
Доходность в недвижимости, конечно, ниже, чем на депозитах, но ситуация меняется. Аналитики считают, что при удачной перепродаже квартира может принести 20-30% дохода от вложенных средств. По прогнозам компании, рост цен на первичном рынке составит 4,5-8% в 2025 году, что примерно соответствует ожидаемой инфляции. Ставки по депозитам, напротив, будут снижаться – к концу года до 18-19% с нынешних 20%. В условиях высокой инфляции или возможного резкого ослабления рубля, что в текущей экономической ситуации нельзя исключать, «реальные» доходы по депозитам могут существенно снизиться.
В Москве медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 403 тыс. рублей (рост на 18,7% за год), в Санкт-Петербурге – 263 тыс. рублей (рост на 8,2%) и т.д. Прогнозы на 2025 год предполагают рост на первичном рынке 4,5-8% за год. При этом жилье премиум-класса дорожает быстрее инфляции. Рост цен создает ощущение упущенной выгоды и мотивирует держателей депозитов вложить хотя бы часть дохода или сбережений в покупку квартиры, пока она не стала еще дороже, рассуждают эксперты.
Мешают покупателям жилья высокие рыночные ставки по ипотеке, достигающие 22-30% годовых и которые, видимо, останутся высокими на протяжении большей части 2025 года, делая недвижимость недоступной для широкого круга покупателей. Даже значительные накопления на депозитах не всегда помогут, так как многим потребуется ипотечный кредит.
Другая проблема — охлаждение инвестиционного интереса. KEY CAPITA приводит данные ДОМ.РФ, прогнозирующие сокращение выдачи ипотеки на 20% по сравнению с прошлым годом – до 1-1,2 млн кредитов на общую сумму 3,8-4 трлн рублей. Продажи квартир в новостройках упали на 9% в первом квартале 2025 года, а по итогам 2024 года сокращение составило 26%. Инвестиционные сделки в первом квартале 2025 года составили всего 1% (против 5-10% ранее).
«Инвесторы потеряли интерес к быстрым прибылям, которые раньше можно было получить за счет разницы в цене между этапом котлована и после сдачи дома. Если переток средств с депозитов и произойдет, то он будет обусловлен, скорее, спросом конечных пользователей, а не инвесторов, рассчитывающих на быструю прибыль», — отмечают эксперты.
Видят потенциальные покупатели квартир и падающий уровень распроданности жилья в новостройках, который на момент ввода в эксплуатацию снизился до 72% в первом квартале 2025 года. Это близко к критическому порогу в 70%, при котором компании начинают испытывать проблемы с погашением проектного финансирования. В результате застройщики запускают меньше проектов — объем нового предложения на рынке сократился на 18% с начала года. Немалый объем нераспроданного жилья в уже сданных домах (почти треть) добавляет давление на рынок и может отпугнуть инвесторов, так как им сложно будет в дальнейшем перепродать этот актив.
Госкорпорация «Дом.РФ» также не ждет массового перетока средств с вкладов на рынок жилья. У самых богатых вкладчиков, как правило, нет потребности в улучшении жилищных условий. Согласно расчетам «Дом.РФ», потенциальными покупателями жилья могут стать владельцы 2 млн банковских счетов (средний чек — 4,3 млн руб.) и владельцы 10 млн счетов со средним чеком 1,1–1,8 млн руб. Однако они могут снова положить деньги на вклады, купить ценные бумаги или валюту, а также потратить на текущее потребление.
«Взрывного роста на рынке жилья в 2025 году ожидать не стоит, – высказала мнение генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева. – Наиболее вероятный сценарий – плавный, постепенный переток средств с депозитов преимущественно в новостройки, поддерживаемые льготными ипотечными программами. Высокие ставки по ипотеке, проблемы застройщиков и конкуренция со стороны других финансовых инструментов будут сдерживать массовый приток инвестиций (...) По нашим прогнозам, 2025 год будет не самым удачным для рынка жилой недвижимости, но ситуация вскоре поменяется. В 2026 году отложенный накопленный спрос на жилищном рынке может реализоваться. Инвесторам, которые институционально вкладываются в жилой сегмент, имеет смысл в 2025 году приобрести объекты в реализуемых проектах, чтобы в 2026 году на волне восстановительного роста заработать на перепродаже жилья».
Ранее «Московская газета» приводила советы инвесторов в текущей ситуации в связи с понижением ставки ЦБ РФ, речь шла о появлении новых инвестиционных стратегий.