Деньги – застройщикам. Поможет ли рынку недвижимости поэтапное раскрытие эскроу-счетов?
3441
Рынок жилой недвижимости в России переживает глубокий спад продаж. В мае число покупок квартир в новостройках упало сразу на 99% в среднем по стране, а эксперты ждут дальнейшего падения
Провал спровоцирован международными санкциями и последовавшим за ними внутриэкономическим кризисом в России. Из-за падения доходов и неопределённого будущего люди не готовы вкладываться в недвижимость. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко уверен, что вскоре девелоперы вынуждены будут снижать цены на 15-20% несмотря на то, что их издержки выросли. А расходы застройщиков увеличились существенно по причине роста цен на стройматериалы и технику, а также взлетевших ставок на кредиты в банках. Все эти факторы угрожают снижением темпов строительства жилья и даже остановкой уже начатых проектов по причине нехватки средств у застройщиков.
Между тем, девелоперы сейчас по закону вынуждены брать кредиты в банках, причём в больших объёмах. Это касается сегмента долевого строительства, в рамках которого будущие владельцы квартир вкладываются в строительство дома на начальной стадии возведения. Это позволяло девелоперу сразу получать выручку от проекта и строить уже на эти средства, а для дольщиков, вложивших свои деньги в начале строительства, сильно снижало стоимость жилья. Но большое количество недостроенных домов, исчезнувших с деньгами граждан недобросовестных бизнесменов и тысячи обманутых дольщиков побудили государство принять меры для обеспечения гарантий сохранности денег покупателей. Для этого законодательно был введён механизм так называемых эскроу-счетов для застройщиков. В начале строительства деньги дольщиков перечисляются на специальный счёт в банке, к которому девелопер не имеет доступа. Деньги фирма получает только после завершения строительства и сдачи готового дома. Сами работы застройщик вынужден вести на собственные средства или, что бывает гораздо чаще, взятые в банке кредиты.
«Парадоксально, но застройщик накапливает долги, в то время как банк аккумулирует средства и пользуется теми деньгами, которые впоследствии пойдут на погашение кредита. Вполне закономерно, что такое положение не устраивает игроков строительного бизнеса», — описывал ситуацию глава юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Действительно, банк в этой схеме оказывается в выигрыше, сперва аккумулируя деньги на эскроу-счёте, а затем получая проценты по кредиту. Дольщики вроде бы тоже не остаются внакладе, получив гарантию сохранности своих денег и будущей передачи им оплаченной квартиры. Зато застройщик – проигравшая сторона, по сути, лишившаяся изначальных преимуществ от долевого строительства.
Для исправления ситуации была предложена процедура поэтапного раскрытия эскроу-счетов. По задумке авторов инициативы, застройщик сможет получать свою выручку постепенно, по мере выполнения различных этапов строительства дома. Как только банк и дольщики убеждаются, что, допустим, возведены внешние стены и межэтажные перекрытия, и утверждают акт приёмки-передачи этих работ, девелопер получает часть своей оплаты, пропорциональную выполненным работам. Этот механизм обсуждался с 2019 года, за него выступали сами застройщики, а также Минстрой и некоторые депутаты Госдумы. Однако коммерческие банки, Центробанк и Минфин выступили категорически против этого нововведения, заявляя, что риски для дольщиков в этом случае могут возрасти, и проблема мошенничества вернётся. С тем, что риски для банков и дольщиков в этом случае увеличиваются, частично соглашаются и эксперты. По мнению руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков, новую систему можно внедрить с минимальным ущербом для интересов всех сторон. Этого можно добиться в том случае, если будет налажена прозрачная и понятная методика определения строительной готовности объекта, а также чётко прописан порядок взаимодействия банков, девелоперов и дольщиков.
Но банки и финансовые власти стоят на своём. За три года переубедить их так и не удалось. Тем не менее из-за кризиса в сфере недвижимости вопрос такого рода помощи застройщикам вновь стал актуальным. Накануне замминистра строительства Никита Стасишин сообщил, что его ведомству пока не удалось убедить коллег по правительству разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов в долевом строительстве. Чиновник добавил, что, хотя более приоритетным в министерстве считают развитие программы льготной ипотеки, эта антикризисная мера также могла бы оказать свой позитивный эффект. В Госдуме работу по продвижению этих изменений продолжает фракция СРЗП. Об этом написал в своём Telegram-канале руководитель фракции «Справедливой России — За правду» в Госдуме Сергей Миронов. Попутно он уличил в препятствовании этому законопроекту банковское лобби, которое, по его мнению, пытается сохранить за банками их привилегированное положение в этом процессе. Тем не менее, как отметил Миронов, партия продолжит добиваться введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов, поскольку такая мера могла бы поспособствовать решению жилищных проблем многих сограждан.
В беседе с изданием «Нос» доктор экономических наук Никита Кричевский посоветовал решать проблему кризиса рынка недвижимости с другой стороны, а пересмотр нынешнего механизма эскроу-счетов назвал абсолютно ненужным.
«Это проект строительного лобби, для застройщиков ставка Центробанка в 20%, 17% и даже 14% абсолютно неприемлема. Им невыгодно брать кредиты под такие проценты. Вот они и пытаются продвинуть эту идею. Но никакое раскрытие эскроу-счетов вводить, конечно, нельзя. Потому что деньги с них будут выбраны, а вот то, что дольщики после этого получат свои квадратные метры, совсем не гарантировано», — объяснил эксперт.
Кричевский заметил, что в этом случае обращаться нужно не к эскроу-счетам, а к политике Центробанка. Чем быстрее ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, тем скорее восстановится рынок ипотечного кредитования. По словам экономиста, именно ипотечные кредиты могут стать тем источником финансирования строительных проектов, которые позволят успешно продолжать их реализацию.
«Как только рынок ипотеки восстановится, все разговоры про раскрытие эскроу-счетов сразу прекратятся», — резюмировал эксперт.