Ужесточение семейной ипотеки подстегнет «вторичку» или нет?
61
Как повлияет на рынок недвижимости состоявшееся ужесточение условий по выдаче семейной льготной ипотеки, помимо падения спроса на первичное жилье? Скажется ли это как-то на вторичном рынке?
Этого события ждали и надеялись, что его снова перенесут. Издание «Нос» приводило мнения риелторов, считавших, что власти еще раз отложат корректировки семейной льготной ипотеки - в этот раз до до следующего, 2027 года. Однако власти на эту, можно сказать, «прокрастинацию» не пошли и сделали то, что Минфин РФ анонсировал в июне.
Как говорится на сайте ведомства в комментарии на обьявление изменений в программу «семейная ипотека» с 1 октября, «ключевые изменения – дифференциация процентной ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Это сделает «семейную ипотеку» более адресной и демографически ориентированной программой».
Относительно влияния этих корректировок на новостройки экспертное сообщество единодушно в том, что спрос снизится - все-таки «семейная ипотека» обеспечивала примерно две трети всех сделок на первичном рынке . Чуть больше половины заемщиков по данной программе — семьи с одним ребенком. Для них платеж при кредите в 12 млн рублей на 15 лет вырастает примерно до 144 тыс. рублей в месяц. Видимо, это отсечет значительную часть платежеспособного спроса на новостройки.
А вот, как поведет себя теперь вторичный рынок, пока до конца непонятно. Многие эксперты считают, что этот сектор рынка может вырасти. Просто потому, что здесь все пока дешевле, чем на «первичке»... Кто-то при этом вспоминает 2022 год и предрекает миграцию от покупки квартир на рынок аренды.
Так, аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым рассказала изданию «Нос», что «переток спроса с первичного на вторичный рынок уже начался».
«По данным «ДОМ.РФ» объем сделок на вторичном рынке растет на фоне ограничений госпрограмм на «первичку», а также снижения ключевой ставки. Когда «семейная» (или любая льготная) ипотека становится менее привлекательной/доступной, рост спроса и активности на вторичном рынке ускоряется, поскольку этот сегмент более гибкий по цене и предложению. Здесь также играет роль снижение ключевой ставки, так как ипотечные платежи на рыночной ставке становятся более доступными, чем годом ранее. Рост спроса на «вторичке» будет стимулировать цены и поспособствует сокращению дисконта вторичного рынка к первичному. В Москве во втором квартале этот дисконт достиг 31%, по данным ЦИАН.
«Изменение условий семейной ипотеки фактически перезапускает рынок «вторички». Многие покупатели, которые раньше могли позволить себе только новостройку по льготной ставке, теперь обратят внимание на готовое жилье, — рассуждает профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев.
Другие участники рынка не ожидают перетока клиентов на «вторичку», потому что просто закончились состоятельные покупатели. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко придерживается такого мнения:
«Несмотря на то, что жилье на вторичном рынке сейчас стоит дешевле, а «семейная ипотека» стала менее доступной, вряд ли мы увидим массовый переток молодых семей на «вторичку». Причина прозаична: многие из тех семей, кто имел возможность и хотел купить жилье, уже сделали это, а у большинства оставшихся просто нет денег ни на первичный взнос, ни на проценты, будь они хоть рыночные, хоть льготные».
Остался у россиян запал на покупку квартир или нет, можно судить по ситуации в этом сентябре, еще накануне ожидаемого решения Минфина В этом году уже третий раз возникла ситуация пресловутого «запрыгивания в последний вагон» , когда семьи торопятся взять «cемейную ипотеку» перед ужесточением. Первый всплеск спроса был перед февралем, когда тоже ужесточались условия программы, и тот начавшийся с конца 2026 года ажиотаж дал сильный толчок росту цен на всю недвижимость, потом в июне был «ложный» ажиотаж, поскольку тогда предположения о корректировках «cемейной ипотеки» с июля не оправдались. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что с каждой такой отсечкой пик спроса на «уходящий поезд» все ниже и ниже.
Еще в начале сентября ажиотажного спроса на «семейную ипотеку» не замечали, рассказывал Попов. С середины июля по конец августа банки в РФ выдавали по 6 тыс. льготных кредитов в неделю.
«Это в 2,5 раза меньше, чем на стыке июня и июля (в предыдущий период ажиотажного спроса), когда все ждали ужесточений в правилах программы, но решение было перенесено на осень. К четвертой неделе августа показатель вышел на локальные максимумы, 7,1 тыс. выданных ипотек, но даже эта цифра меньше того уровня, который можно определить как ажиотажный», - сообщил эксперт.
Замглавы ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова отмечала, что динамика спроса на «семейную ипотеку»несмотря на ожидаемые изменения, скромная: спрос растет совсем не такими темпами, как отмечалось во втором полугодии 2025 года, когда было объявлено о новых ограничениях льготного кредитования с 1 февраля, и даже слабее, чем в мае и июне этого года перед несостоявшимися изменениями с 1 июля.
Однако в конце этого месяца движение ускорилось - Алексей Попов дал понять, что «последние могикане» с деньгами все-таки проявились, и, по его данным, спрос на новостройки привычно пополз вверх. На третьей неделе сентября было оформлено на 25-30% больше кредитов, чем в середине августа. Уже после объявления новых условий программы 24 сентября, по данным банка ДОМ.РФ, то есть менее за неделю до дедлайна, количество заявок на «семейную ипотеку» выросло на 50%.
Ранее «Московская газета» рассказывала, как повысить вероятность одобрения ипотеки. Получение займа должно начинаться не с отправки анкеты в банк, а с анализа кредитных рисков и выработки стратегии, которая бы защитила интересы заёмщика.