Будет ли ажиотаж в преддверии возможного осеннего ужесточения семейной ипотеки?
65
Критик традиций российского рынка недвижимости может сравнить динамику спроса там с паникой в обычных магазинах у дома — как у нас, да и во всем мире в таких торговых точках в экономические потрясения скупают все подряд, к примеру, одной из первых — туалетную бумагу, так и у риелторов интерес к «однушкам» и «двушкам» взлетает в ожидании форс-мажора
Наблюдающийся сейчас в российских мегаполисах рост цен на квартиры начался с известия об изменениях в сторону ужесточения самой популярной льготной ипотеки — семейной. Этот ажиотаж на рынке новостроек начался в ноябре-декабре 2025 года в ожидании корректировки условий выдачи семейной ипотеки с 1 февраля 2026 г. и сменился падением активности в первом квартале 2026 года.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым тогда рассказывала «Московской газете» на примере Подмосковья, что «снижение спроса на новостройки объясняется сразу несколькими факторами: с одной стороны, это традиционная сезонность рынка, а с другой — высокая база конца прошлого года, когда из-за ожиданий ужесточения условий семейной ипотеки и пересмотра льготных программ многие покупатели поспешили приобрести жильё заранее, что привело к преждевременной реализации отложенного спроса. Дополнительно ужесточение льгот по семейной ипотеке на фоне сохраняющейся высокой ключевой ставки также снизило доступность кредитования для покупателей, что дополнительно повлияло на снижение спроса».
Вскоре после того, как эти изменения произошли, было объявлено о новых возможных изменениях, которые якобы запланировали на 1 июля. Подобные ужесточения льготных ипотечных программ ранее обычно являлись мощным триггером для покупателей, стремящихся «заскочить в последний вагон». Казалось бы, риелторы должны были наблюдать новые очереди, однако прошедший июнь уступил показателям ноября-декабря прошлого года в 2–2,5 раза. Более того, июнь 2026-го не дотянул даже до значений января этого же года, когда предновогодний ажиотаж конца 2025 уже прошел, а почти полмесяца были нерабочими днями, сообщил аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» со ссылкой на Управление Росреестра по Москве.
Однако основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил, что в июне «импульсивный всплеск» все-таки был, прирост цен составил на 1–3% «после июньского ажиотажа, когда расхватали часть неликвидов».
В центре IRN настаивают, что согласно статистике заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) никакого ажиотажа в июне этого года не прослеживается:
«Так, в июне 2026 года на первичном рынке жилья Москвы было зарегистрировано 4 482 сделки. Это на 24,7% больше, чем в мае того же года, однако не следует забывать, что май-2026 был совсем провальным, в июне-2026 произошло не более чем восстановление до средних значений первого полугодия 2026 года, которое в целом тоже является провальным по сравнению с прошлыми годами». Аналитики вспомнили и ажиотаж двухлетней давности – в июне 2024 года перед отменой массовой льготной ипотеки рынок действительно кипел — в Москве было зарегистрировано 10 469 ДДУ, что на 133% превосходит нынешний июнь.
В июне, «несмотря на многочисленные заголовки о грядущих ограничениях семейной ипотеки, активность покупателей на этот раз осталась на среднестатистическом уровне, но не более того». На рынке ипотеки в июне 2026 года было зарегистрировано 8 610 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости. С одной стороны, это на 10,3% больше, чем в крайне слабом мае (7 806). Но с другой – на 11,4% хуже апреля (9 719). Также показатель нынешнего июня практически идентичен июню 2025 года.
Новое возможное ужесточение условий семейной ипотеки (одно из предложений — подъем ставки для семей с одним ребенком, допустим, с 6% до 10–12%) с 1 июля как будто перенесли на 1 октября 2026 года. Ждать ли теперь ажиотажа в преддверии этой даты?
Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев высказал мнение, что «к 1 октября ничего не изменится, в лучшем случае вынесут модель на обсуждение. Реальные изменения условий возможны со следующего года. Почему сразу не заявили, что ничего не изменится? Чтобы сохранить остаточный спрос и поддержать застройщиков».
«Если новые условия действительно окажутся жестче, например, ставка будет зависеть от количества детей в семье, перед их введением возможен локальный всплеск спроса. Часть покупателей постарается воспользоваться действующей программой, пока такая возможность сохраняется. Однако этот эффект будет краткосрочным», — считает директор по развитию уральской девелоперской компании «Свобода Мысли» Матвей Погребинский.
Заместитель гендиректора екатеринбургского девелопера «Академический» Александр Семенок полагает, что 1 октября глобальных изменений на рынке ждать не стоит: «Условия семейной ипотеки постепенно становятся более адресными, а круг покупателей, которым доступна программа, сужается. Поэтому сама по себе отсрочка способна поддержать продажи лишь временно».
«Число сделок на рынке новостроек просело на 30-50% после ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года и так и не восстановилось до прежних значений, даже несмотря на анонс новых ужесточений, которые должны были вступить в силу с июля. В целом это хороший признак – значит властям удалось наконец-то сделать семейную ипотеку достаточно адресной, исключив из нее спекулянтов, а также полумошеннические схемы вроде донорской ипотеки. Если это так, то и осенью 2026 года, когда будут приниматься решения о новых ограничениях семейной ипотеки, никакого ажиотажного спроса ждать не следует. А реальная активизация спроса на новостройки и рост объемов продаж могут быть достигнуты по настоящему выгодными для покупателей предложениями по цене и качеству», — высказал мнение руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Кандидат экономических наук Михаил Беляев в беседе с изданием «Нос» отметил, что пока, летом, на рынке спокойно, хотя давление мы чувствуем. Осенью люди попытаются реализовать возможности, но насколько острой будет волна, вопрос.
Эксперт обратил внимание на такой фактор как ставка Центробанка, а значит и цена ипотечного кредита. Если в снижении ставки в сентябре будет взята пауза, и ипотека перестанет дешеветь, это станет важным обстоятельством, влияющим на покупателей квартир.
Матвей Погребинский также предполагает, что «устойчивый рост спроса начнется не благодаря переносу изменений, а после заметного снижения стоимости рыночных кредитов. Когда ставки приблизятся к 8-10%, на рынок смогут вернуться покупатели, которые сейчас сознательно откладывают приобретение жилья. Главное ограничение — не первоначальный взнос и даже не лимит льготной программы, а стоимость заемных денег. Ипотека под 17–20% означает слишком высокий ежемесячный платеж и значительную переплату за весь срок кредита».