«Самоубийственная» схема. Пытаясь нажиться на дольщиках, девелоперы сами роют себе могилу
7256
Депутаты предлагают защитить деньги участников рынка долевого строительства дополнительным законом
Времена, когда застройщики строили объекты «как и где хочу» давно канули в прошлое. Возведение многоквартирного дома сегодня напрямую связано с проектным финансированием, которое железобетонной стеной защищает дольщиков от любых попыток сомнительных манипуляций девелоперов с их денежными средствами. Однако, как выясняется, даже в условиях федерального закона 214 в области долевого строительства некоторые недобросовестные застройщики ухитряются наживаться на дольщиках, используя выгоду от возвращения им вложенных в недвижимость средств.
Согласно проектному финансированию, все деньги участников долевого строительства перечисляются не девелоперу напрямую, а на специальный банковский счёт — эскроу, где и хранятся до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, финансирует строительство дома сам застройщик, а потраченные деньги вместе с прибылью возвращает только после того, как покупатели получили свои квартиры.
Казалось бы, лазеек для обмана не предвидится.
На днях стало известно, что глава думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков предложил внести в Госдуму новый законопроект, который, по его мнению, еще больше обезопасит приобретателей квартир в строящихся домах. Суть инициативы в том, что эскроу счета могут быть продлены автоматически в случае затягивания сроков сдачи объекта жилой недвижимости.
Сегодня, согласно ДДУ (договору долевого участия) в случае срыва сроков строительства деньги сразу должны возвращаться дольщикам. В случае переноса сроков, условия контракта предусматривают различные санкции. Но некоторым застройщикам иногда проще заплатить людям за недостроенный дом и по мере удорожания квартир в процессе строительства продать их по более высокой цене.
Приморские девелоперы считают, что, если такие схемы и существуют на практике, то пользуются ими не иначе, как компании-«самоубийцы».
«С введением проектного финансирования в долевом строительстве произошли значительные изменения. Эпоха, когда на этапе «котлована» можно купить значительно дешевле ушла в прошлое. Банк строго контролирует продажи, которые уже на начальном этапе значительно выше, чем были раньше. Поэтому серьезно сыграть на разности цен у застройщика не получится», — рассказывает девелопер, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков.
Бизнесмен согласен с тем, что в случае с недобросовестным дольщиком, который не выплатил всю сумму в указанные договором долевого участия сроки, есть возможность расторгнуть ДДУ и вернуть квартиру застройщику. Но по факту, когда доходит дело до окончания строительства, дольщик видит преимущества внести оставшиеся средства, чем лишиться квартиры и вернуть деньги. Поэтому такая история не работает. А в Приморском крае при очень строгом контроле банка по проектному финансированию и подавно.
Директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов вообще не понимает словосочетаний «недобросовестные застройщики» и то, как они могут «наживаться на дольщиках», когда сами условия проектного финансирования жестко ограничивают действия девелоперов. «Лично я таких схем не встречал, сама суть подобных практик, если таковые существуют, абсурдна. Теоретически, попав в подобную ситуацию единожды можно «поставить крест» на строительном бизнесе, потому что ни один банк в дальнейшем взаимодействовать с таким предпринимателем не захочет. Возможно, есть единичные случаи каких-то «залетных застройщиков-однодневок», которые готовы один раз нажиться, но это должна быть такая разница в цене на начальном и конечном этапах строительства, чтобы «игра стоила свеч»: «зашел по 80 рублей за «квадрат», вышел по 150». И то, с точки зрения правового поля расторгнуть договор и вернуть дольщикам средства практически невозможно – все регулирует банк. Вся выше обрисованная ситуация ни что иное, как нонсенс», — поясняет Пикалов.
По мнению председателя совета директоров ГК «Эскадра» Бориса Позднякова, девелопер, который планирует развиваться, наоборот, будет делать все, чтобы вовремя сдать проект, ни о каких денежных возвратах дольщикам и речи быть не может; дом должен быть достроен и сдан в срок.
«Люди – это ключевой фактор развития строительного бизнеса. Кредит доверия любой нормальный девелопер наращивает, но никак не подрывает. Это, если рассуждать с моральной точки зрения. С практической, все еще парадоксальнее. Реализация мошеннических схем в строительстве приведет к единственно возможной перспективе: логическому завершению бизнеса. Если существуют девелоперы, готовые таким нелепым образом могут попытаться нажиться на дольщиках – то это единичные случаи. Как таковой, массовой проблемы не существует, — уверен предприниматель. — В случае нарушения сроков по строительству объекта, банк как ключевой регулятор, имея практически безграничные полномочия, или поменяет застройщика, или сам достроит дом и продаст квартиры дольщикам. Процесс этот законодательно прописан. 214 ФЗ в области долевого строительства строго регламентирован и отрегулирован. Девелопер, который зашел с проектом в застройку, четко просчитывает, понимает и осознает все свои риски, обязательства и ответственность, как перед людьми, так и перед законом».
По словам Алексея Исакова нельзя забывать и о контроле инспекции Дом.рф возврата средств дольщикам: «Каждый такой случай входит в отчет, и застройщик обязан отчитаться за такую ситуацию, объяснить причины. Плюс, часто на этапе проверки включается прокуратура. У застройщика, которому вернули несколько квартир могут возникнуть трудности не только с новыми проектами, но и с завершением текущего проекта. В итоге застройщики не заинтересованы возвращать квартиры и стараются найти решения с дольщиками, чтобы те могли выплатить остатки средств по договору до момента сдачи дома».
Собеседники издания уверены: сегодня 214 ФЗ в области долевого строительства четко ограничивает действия застройщиков, поэтому не стоит бояться работать с компаниями, которые строят жилые дома с размещением средств дольщиков на эскроу счетах. Контроль за действиями застройщиков систематически ведет прокуратура.