Монополизация и концентрация в столице: как в ходе кризиса меняется российский рынок жилищного строительства
4029
В России в минувшем году было построено рекордное количество жилых домов. Об этом в конце декабря сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Окончательные итоги должны быть подведены в течение января, однако планка в 100 млн кв. м уже точно преодолена. По словам чиновника, этот результат стал абсолютным рекордом и позволил улучшить жилищные условия 3,6 млн российских семей
Тем временем портал ЕРЗ.РФ опубликовал предварительный рейтинг застройщиков по объёмам введённого жилья в 2022 году. И из этих данных можно сделать некоторые выводы, причём, увы, не только позитивные. Лидерство по темпам строительства жилья удерживает группа компаний «ПИК», построившая около 2,14 млн кв.м. квартир и апартаментов. Второе и третье места, соответственно, заняли холдинг Setl Group с 888 млн кв. м и ГК «Самолёт» с 609 млн кв. м.
Рекордные темпы застройки – это, конечно, благо. Особенно в условиях, когда многие отрасли экономики испытывают давление кризиса и внешних ограничений, строительство может сыграть роль одного из основных локомотивов, поддерживающих спрос на продукцию множества предприятий и рабочую силу и в целом стимулирующих экономическую активность. Однако, чтобы успешно справляться с этой миссией, жилищное строительство должно не только показывать рост прямо сейчас, но и находиться в устойчивом состоянии, не угрожающем внезапным кризисом и обвалом. И как раз этого о нынешней ситуации сказать нельзя, поскольку в состоянии строительного рынка наблюдаются некоторые тревожные тенденции. Одна из них – монополизация. Ещё в 2021 году ФАС при анализе рынка жилищного строительства не выявила серьёзных факторов усиления монополии, однако тогда же замдиректора Института конкурентной политики и регулирования рынков ВШЭ Олег Москвитин отмечал, что выводы антимонопольного ведомства вовсе не означают, что в РФ сложилась качественная и развитая конкуренция на рынке возведения жилья. В этой сфере существует ряд проблем, некоторые из которых лишь усугубляются. В частности, спровоцированная пандемией стагнация и законодательные нововведения выдавливают с рынка мелких застройщиков, де-факто давая преимущество крупным компаниям. Такой эффект принёс и переход на проектное финансирование, начавшийся в 2019 году. В рамках этого механизма застройщики не используют напрямую деньги дольщиков для возведения многоквартирного дома, а вынуждены брать средства у банка. Оплату от клиентов девелопер получает лишь после завершения проекта.
Между тем, если в 2021 году можно было говорить лишь об отдельных признаках монополизации, в 2022-м уже наблюдалось само это явление, хотя пока и не в чрезмерно больших масштабах. Так, на три крупнейших компании-застройщика пришлось 51% всего спроса на жильё в России. Годом ранее этот показатель составлял лишь 35%. Кроме того, свыше 40% всей выручки от строительства жилья в Московском регионе также получили лишь 3 компании – «ПИК», «Самолёт» и «Донстрой». В 2021-м первая тройка получила 31% выручки. Динамика очевидная и, по словам специалистов, вполне ожидаемая. Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина пояснила, что монополизация является естественной реакцией рынка на кризис и падение спроса. Но это вовсе не значит, что такая реакция полезна. Конкуренция – залог развития. Это общепризнанный принцип рыночной экономики. Господство монополий, напротив, ведёт к застою отрасли и необоснованному росту цен.
Кроме того, благополучие всей сферы начинает критически зависеть от положения одной или нескольких крупнейших компаний, а кризис одной фирмы может потянуть вниз отрасль в целом. Такие риски могут оказаться актуальными и для жилищного строительства. Как показывает практика последнего времени, финансовых сложностей не всегда могут избежать даже ведущие игроки рынка. Ещё осенью 2021 года эксперты выражали опасения по поводу чрезмерной закредитованности российского девелопера. Экономист Максим Чирков констатировал, что ПИК развивает свою деятельность преимущественно на кредитные средства, а чистые долги фирмы превышают имеющиеся резервы. Эксперт подчёркивал, что в период роста рынка недвижимости такая стратегия может быть выгодной, но при переходе к стагнации или спаду она несёт в себе большую опасность банкротства. Одновременно у органов власти разных регионов стало появляться всё больше претензий к деятельности дочерних предприятий, таких как управляющая компания «ПИК-Комфорт», которая вместо прибыли получила сотни судебных исков о ненадлежащем исполнении обязательств по всей стране.
Осенью 2022 года уже мэр Москвы Сергей Собянин подверг критике работу ГК ПИК в столице. Посетив стройплощадку будущей школы в Люблино, градоначальник заявил, что девелопер недопустимо задерживает ввод социальной инфраструктуры, тем самым принося неудобства жителям. Собянин пообещал, что, если такие задержки продолжатся, ПИК в Москве больше ничего строить не будет. Автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский тогда же заметил, что в Подмосковье у фирмы новых проектов уже нет, а реакция Собянина может свидетельствовать о скором окончании деятельности этой группы компаний и в Москве. При этом за прошедший год, согласно данным ЕРЗ.РФ, 53% введённых объектов ПИК располагались именно в столице, а 36% — в Московской области. Таким образом, на столичный регион завязана львиная доля всей деятельности девелопера. Кричевский предположил, что при негативном развитии событий капитализация «ПИК» может вернуться к минимумам 2013 года.
В то же время убытки застройщиков при их возникновении и дальнейшем банкротстве неизбежно лягут на государство. Как заметил экономист Андрей Бунич, банки, к которым перейдёт право собственности на недостроенные объекты в случае банкротства застройщика, девелопментом не занимаются, а значит решать проблему, в том числе и финансово, придётся через госбюджет. Так внезапно рынок жилищного строительства, или его часть, из экономического локомотива может стать обузой. В 2023 году на рынке жилья ожидается дальнейший спад, поэтому спасения проблемных компаний за счёт притока инвестиций и новых клиентов ждать вряд ли стоит.
Итоги прошлого года по темпам строительства иллюстрируют и другую, на первый взгляд не самую очевидную проблему – концентрацию активности в Москве. У некоторых застройщиков более половины всей недвижимости строится в столичном регионе. Как выяснило Рейтинговое агентство строительного комплекса ещё в 2020 году, в 70% российских городов новое жильё вообще не строится. Новостройки появляются лишь в 308 из 1117 городов РФ. И нельзя сказать, что в оставшихся 800 городах нет потенциального спроса на новые дома. Сопредседатель центрального штаба ОНФ Елена Цунаева отмечала, что в 655 городах ситуация характеризуется низким обеспечением жильём, а многие из нуждающихся даже теоретически не могут рассчитывать на исправление положения, поскольку действие льготной ипотеки распространяется лишь на новостройки, которых в их городах просто нет.
Эти цифры показывают, что жилищное развитие по стране идёт очень неравномерно. А ведь качество жилья в конечном итоге влияет на привлекательность населённого пункта в принципе. При отсутствии в том числе жилищных перспектив те, у кого есть такая возможность, предпочтут переехать в крупные города, такие как Москва, Петербург или Новосибирск, что, в свою очередь, усугубит демографический дисбаланс, свойственный нашей стране. Бизнес-омбудсмен Борис Титов говорил, что стагнация строительства в малых и средних городах во многом вызвана реформой регулирования отрасли и переходом к проектному финансированию. Застройщики, попав в зависимость от банков, закономерно стремятся снизить риски для своих проектов. А риски ниже как раз в мегаполисах. Поскольку изменения регулятивных механизмов до настоящего времени не произошло, вряд ли можно ожидать возвращения девелоперской активности в небольшие города. Возвращаясь к данным о рекордных темпах жилищной застройки, можно констатировать, что в сложившихся условиях восходящая динамика вряд ли может считаться устойчивой. А главное – профит от этого строительства получают далеко не все граждане, чьи жилищные условия нуждаются в улучшении. Хотя роль стройкомплекса в сравнительно мягком прохождении кризисного 2022 года преуменьшать, конечно, нельзя, всё более насущным становится вопрос о том, сможет ли отрасль и дальше столь же успешно выполнять свои важнейшие функции.