Приморские девелоперы предложили альтернативу инициативе об использовании денег с эскроу-счетов
3118
Застройщикам могут разрешить использовать деньги дольщиков с эскроу- счетов. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму. Если инициатива будет поддержана, не рухнет ли весь механизм защиты участников долевого рынка строительства? Ведь теоретически недобросовестные девелоперы найдут способ, как и дом не достроить и с чужими средствами скрыться
Средства с эскроу-счетов участников долевого строительства могут разрешить использовать «пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в случаях и порядке, установленных правительством РФ».
Директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов согласен с инициативой депутатов: «Программа абсолютно понятна и разумна. Но было бы целесообразнее разрешать использовать средства с эскроу-счетов должны только в том случае, если на счету компании-застройщика при реализации проекта находится сумма больше той, которую девелопер получил у банка в качестве кредита. Например, если застройщик взял у банка кредит под строительство на сумму в 100 млн рублей, то на счете эскроу должно быть не менее 200 млн. В этом случае и дольщики будут защищены, и девелопер сможет использовать с пользой эти деньги. Например, в моменте подготовки к следующему проекту они могут быть направлены на покупку земельного участка, на разработку проектной документации и так далее».
Однако, возникает логичный вопрос: зачем менять механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, который изначально был задуман как раз с целью обезопасить дольщиков от неблагонадежных девелоперов?
Застройщика кредитует банк, и пока он не сдаст дом в эксплуатацию, из средств дольщиков девелопер не сможет потратить ни рубля.
«Да, строит компания на средства, взятые в кредит у банка. Но при этом размер процентной ставки по кредиту напрямую зависит от уровня наполнения эскроу-счетов. Если девелопер, например, взял 500 млн рублей у банка и продал квартиры дольщикам на аналогичную сумму, то кредит для него будет с минимальной процентной ставкой. Но в случае, если эскроу-счета недостаточно наполнены, этот же самый банк, который кредитует застройщика, может поднять ему ставку по заемным деньгам до 15%. Несправедливо получается. И не практично», — говорит директор ООО «СЗ «Акватория» Алексей Безгодков.
По его словам, том числе и поэтому ценовой пузырь на квартиры никак не может лопнуть: «В случае высоких процентных ставок по кредиту эти издержки застройщик будет вынужден зашивать в стоимость квадратного метра. Мы просчитывали, что на каждую квартиру в среднем приходится 500 тыс. рублей финансовой нагрузки исключительно из-за оплаты кредита. То есть, около 10 тыс. рублей удорожание квадратного метра. Получается, что, чем выше кредиты для застройщиков, тем выше цена на квартиру. Если рассуждать в таком разрезе, то при возможности пользоваться деньгами дольщиков застройщику не придется повышать цену «квадрата». Если, конечно, это «пользование» предусмотрено на безвозмездной основе, то есть, на эти суммы банк не накидывает процент, как на кредит. В таком случае, инициатива может сыграть как позитивный фактор».
С другой стороны, как считает директор ООО «СЗ «Акватория», если разрешить снимать деньги с эскроу-счетов, это безусловно усилит риски для дольщиков, ведь каждый покупатель будет опасаться, что его застройщик может оказаться неблагонадежным и просто сбежать с его деньгами – такие прецеденты в России были.
«То есть спрос на новостройки еще больше снизится. Люди предпочтут покупать «вторичку», нежели рисковать своими сбережениями. Тем более, реальный риск мошеннических манипуляций со стороны застройщиков действительно существует. Кроме того, и сами банкиры будут крайне неохотно финансировать стройки. В таком разрезе данная инициатива –негативный фактор, — пояснил Алексей Безгодков. — На мой взгляд, и многие коллеги со мной согласны, гораздо более эффективной мерой могло бы стать субсидирование проектного финансирования. Если, например, у девелопера ставка по кредиту на строительство будет составлять 3%, а остальное покроет госсубсидия, ему и цены поднимать не понадобится, и дольщики будут по-прежнему защищены».