Снижающийся спрос на ипотеку опускает рынок недвижимости с небес на землю
5040
Изменения баланса спроса-предложений заметно уже сегодня
На фоне пересмотра условий льготных госпрограмм ипотечное кредитование в России теряет свою привлекательность. По данным пресс-службы Дальневосточного ГУ Банка России, на Дальнем Востоке в сентябре 2021 года люди оформили 9,2 тыс. ипотечных жилищных договоров. Это меньше апрельского, рекордного для макрорегиона, показателя в 10,3 тыс. сделок. Большинство девелоперов вынуждены признать: пик стоимости жилой недвижимости в одном из самых дорогих городов страны Владивостоке, миновал. В ситуации, когда покупательский спрос стабильно падает, а конкуренция в среде строителей растет, накручивать привычную маржу просто не получится.
«Поплывший» спрос
Напомним, срок действия льготной ипотеки истек 1 июля 2021 года, но был продлен еще на год по инициативе президента России Владимира Путина. Согласно новым поправкам, процентная ставка льготной ипотеки выросла на 1% и составляет 7 % годовых. Предельный «вход» в ипотеку сравнялся для всех регионов до 3 млн рублей.
Семейная льготная ипотека предоставляется семьям с одним ребенком, рожденного после 1 января 2018 года по ставке 6%. 12 млн рублей предусмотрены в качестве кредитного лимита для центральных регионов России: Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Остальные регионы довольствуются 6 млн рублей.
Большинство приморских экспертов полагают, что изменения условий кредитования имеют две стороны медали. С одной стороны – снижение покупательского спроса поспособствуют регулированию стоимости квартир, с другой, маржа застройщиков и банков, привыкших за текущий период к покупательскому ажиотажу, значительно снизится.
По информации Дальневосточного ГУ Банка России, за девять месяцев 2021 года в общем объеме дальневосточникам было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму более 262 млрд рублей
В Бурятии и Еврейской автономной области средняя сумма ипотечного кредита составляла 2,7 млн рублей. На Сахалине зафиксированы самые дорогие ипотечные сделки, средняя стоимость кредита составляла 4,5 млн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Приморском крае колебалась от 6,25%, на Камчатке — до 8,25%.
В ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» рассказали, что объем выдачи ипотечных кредитов с мая по октябрь 2021 года снизился на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. При этом количество клиентов, оформивших ипотеку, уменьшилось на 15%.
«Такая динамика свидетельствует об отрицательном влиянии на рынок изменений, внесённых в программу льготной ипотеки: снижение суммы кредита — для отдельных регионов Москвы и Ленинградской области. Продукт потерял свою актуальность», — отметили в пресс-службе банка, добавив, что квадратный метр на новострой и вторичку заметно вырос в цене, что сместило покупательский спрос на загородную недвижимость и ИЖС: «Учитывая потребности рынка, наш банк с 8 ноября текущего года запустил новый продукт на индивидуальное жилое строительство».
Как и большинство аналитиков, «Примсоцбанк» прогнозирует повышение ставок по ипотеке до конца 2021 года в среднем еще на 0,5-1 процентных пунктов, средняя ставка предложения на покупку готового жилья достигнет двухзначного значения. «Практически потеряют свою актуальность программы рефинансирования ипотечных кредитов, их доля в 2022 году составит не более 10-15%. Продукт останется актуальным для тех, кто желает изменить действующие условия по своей ипотеке (изменить срок, состав заемщиков) или, кто хочет под ипотечную ставку получить дополнительную сумму наличными (рефинансирование плюс наличные). А учитывая рост стоимости квадратного метра на квартиры, все большая категория граждан будет рассматривать вопрос улучшения жилищных условий путем приобретения/строительства ИЖС. Как показывает рынок, стоимость покупки или строительства ИЖС для граждан более доступный способ улучшения жилищных условий», — прокомментировали эксперты банка.
В пресс-службе Дальневосточного филиала банка «Открытие» сообщили, что выдачи ипотечных кредитов, напротив, стабильно растут. С начала года рост составил 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — это плюс 25%.
Сейчас в банке «Открытие» происходит снижение ипотечных ставок. Так, «Ипотека с господдержкой» предлагается от 5,7% годовых. При этом, еще несколько месяцев назад она составляла 5,9%, годом ранее — 6,5%. В «Семейной ипотеке» сегодня ставка — от 4,75% годовых (несколько месяцев назад была от 4,95%, год назад — 4,7%). Дальневосточная ипотека идет со ставкой 0,1%, тогда как недавно процент был 1%, а год назад — 2%.
«Ипотека остается одним из главных драйверов банковского бизнеса в России. В 2022 году она сохранит свои темпы, рекордов не будет, но и спада не прогнозируется», — отметили в банке «Открытие».
Председатель Совета АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко уверен, что изменение параметров льготной ипотеки в таком виде, в котором они есть сейчас, равносильно её отмене. Но, если смотреть на ситуацию в целом, трансформация льготной ипотеки дает положительную динамику. «Удобная и дешевая ипотека дает преимущества покупателю и продавцу только в краткосрочном временном периоде. А в разрезе долгосрочных перспектив такая ипотека дает толчок к росту стоимости «квадрата», жилье становится менее доступно, что вызывает раздражение и возмущение у населения, застройщик видит падение продаж и пытается задействовать в строительстве максимально дешевые материалы, что в итоге делает жилые объекты более низкого качества», — поясняет глава «Альянса строителей Приморья».
Ожидание тотального «опущения»
То, что ключевые параметры льготных ипотечных программ изменились, негативно отразится на крупных российских мегаполисах, а вот небольшие города от этого выиграют, уверены эксперты.
«Самое главное, что происходит с реализацией инициативы президента Путина – это смещение акцента продаж недвижимости с крупных перенаселенных городов в относительно небольшие населенные пункты.
Ведь за последние пару лет стоимость новостроек росла именно в мегаполисах, небольших городах она изменилась незначительно из-за отсутствия спроса и, соответственно, «строительного бума».
Я думаю, что в целом увеличение ипотечных ставок в пределах 0,5-1 процентных пункта будет практически не заметно», — уверен директор АН «Городской риелторский центр» Сергей Косиков.
Владимир Закурко, руководитель АН «Метры» также предполагает, что введение единого кредитного лимита для всех регионов страны будет постепенно снижать спрос на квартиры в городах, где квадратный метр сегодня стоит от 100 тысяч рублей. При этом, эксперт подчеркивает: если говорить о Владивостоке, то здесь, в силу особенной специфики рынка и покупательской конъюнктуры, снижение стоимости квартир не ожидается, по крайней мере в ближайшие полтора года. «Банки еще достаточно длительное время будут предлагать ипотечные кредиты по доступным процентам. А выход на рынок такого объема новых квартир, который бы создал конкурентную ситуацию, способную «сбить» цены в одномоментном периоде не ожидается», — комментирует Закурко.
Олег Пикалов, директор компании «Стройзаказ» рассказал, что согласно аналитическим данным, предоставленным специалистами его компании, доля продаж квартир в рамках льготной ипотеке составляет на текущий момент времени около 15% и продолжает снижаться: «Рост по продажам не только снизился, но взял курс на уверенное снижение. С учетом совокупности ряда факторов, таких как переизбыток новых проектов, выходящих на рынок в следующем году, изменения условий ипотеки с господдержкой, роста ипотечных ставок и, соответственно, уменьшения количества желающих кредитоваться, покупательская способность заметно упала, и продажи значительно снизились уже сегодня. В следующем году увеличение предложений на фоне снижения активности покупателей опустит стоимость квартир не менее чем на 10%».
А вот генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов считает, что инициатива Владимира Путина в части повышения ставок и снижения порога входа в льготную ипотеку вряд ли дестабилизирует рынок недвижимости, по крайней мере в ближайшее время: «Спрос, конечно, снизился и еще просядет, но не критично. Особенно во Владивостоке, где пока еще на отсутствие покупателей застройщики не жалуются. Пока рынок не будет насыщен сегментом «эконом», ситуация с ценами и покупательской активностью вряд ли критично поменяется», — подчеркнул Аббасов.