Застройщикам рассказали, как увеличить продажи и успешно зарегистрировать объект
62
Чтобы в российских городах не просто было достаточно жилья, но это жильё было красивым и удобным для людей, важна совместная работа застройщиков, архитекторов и представителей власти. Об этом основатель архитектурного бюро ARZ Ринат Закиров рассказал на круглом столе «Философия девелопмента 2.0. Проблемы, тренды и решения на рынке недвижимости», организованном «Московской медиагруппой»
«Архитектор в своей деятельности сочетает качество, функциональность и красоту. Это человек, который во многом определяет будущий облик города, его историю и дальнейшее развитие, потому что здания, которые строятся сейчас, остаются с нами на десятилетия. Есть много исследований, показывающих, как архитектура влияет не только на комфорт, но и на психоэмоциональное состояние людей. Поэтому на архитекторе лежит большая ответственность за то, чтобы донести до застройщика, какой образ жизни хотят вести люди и что им нужно. Также важно, чтобы архитекторы могли влиять на градостроительную политику», — отметил Ринат Закиров. Он обратил внимание на то, что в градостроительных нормах, разработка которых началась ещё в советское время, прописаны многие параметры, такие как плотность и максимальная высота застройки, количество и виды необходимой инфраструктуры, включая магазины, образовательные и медицинские учреждения, озеленение территорий и многое другое. Однако если государство не будет внимательно следить за выполнением этих нормативов, застройщики будут подходить к своей работе, прежде всего, с позиции бизнесменов, то есть стремиться к максимизации прибыли.
«Конечно, сам архитектор тоже может и должен указывать застройщику на необходимость учитывать все эти факторы, которые влияют не только на итоговую прибыль, но и на комфорт людей, их образ жизни. Но застройщик, если захочет, может поменять архитектора на лояльного, который не будет акцентировать внимание на этих вопросах. Поэтому архитекторам важно показывать прямую взаимосвязь между заботой о людях и продажами. Мы проектируем самые разные объекты от интерьеров квартир до целых жилых комплексов и всегда отталкиваемся в своей работе от человека, его интересов. Если мы говорим об ИЖС, там тоже нужно учесть инфраструктуру, чтобы в шаговой доступности были магазины, кафе, пункты выдачи заказов, места для прогулок и досуга с детьми и многое другое. То есть, даже за городом нужно стремиться создать своего рода город в миниатюре по уровню комфорта. И как раз такие объекты будут хорошо продаваться», — подчеркнул эксперт. Ринат Закиров призвал не забывать и о визуальной привлекательности зданий. Чтобы наши города и посёлки выглядели красиво, важно повышать не только профессионализм самих архитекторов, но и уровень насмотренности застройщиков и потенциальных клиентов, чтобы они ценили эту красоту. Причём привлекательный образ можно создать даже с использованием недорогих материалов, если грамотно подобрать их цвета и пропорции.
Директор по развитию кадастровых работ Бюро², член апелляционной комиссии Росреестра по Москве Светлана Шувалова, в свою очередь, назвала системной проблемой позднее обращение застройщиков к кадастровым инженерам. Зачастую кадастровые работы проводятся на самых последних стадиях строительства и выявленные ошибки в документации сложнее исправить. Требуется перепроектирование, новые согласования с профильными органами власти и другие процедуры, отнимающие много времени.
«Мы предлагаем застройщикам партнёрство на ранних этапах, чтобы можно было избежать лишних проблем, и кадастровые инженеры вместе с архитекторами и проектировщиками могли вовремя решить все вопросы с составом здания, площадью продаваемых помещений и мест общего пользования, площадью здания в габаритах наружных стен и т.п. К слову, Мосстройнадзор стал тщательнее проверять последний показатель, мы заранее предупреждаем застройщиков, чтобы они удостоверились в соответствии реальной и указанной в документации площади. Стоит также помнить, что кадастровый инженер сегодня – не просто подрядчик с узкоспециальными функциями, а эксперт в сфере недвижимости. Кадастровые инженеры могут проводить аудит проектной и разрешительной документации, а также осуществлять ряд действий даже без доверенности. Например, не все застройщики знают, что кадастровый инженер без доверенности может обратиться за получением адреса объекта», — рассказала Светлана Шувалова.
Эксперт призвала застройщиков учитывать многочисленные нюансы законодательства и своевременно обращаться к специалистам в кадастровой сфере, чтобы избежать непредвиденных расходов и переноса сроков ввода в эксплуатацию.
«В моей практике был случай, когда в подземном паркинге жилого комплекса были запроектированы машино-места площадью 9 кв. м. Но такие объекты поставить на кадастровый учёт не получится, потому что минимальная площадь машино-места по закону составляет 13,25 кв. м. Причём спроектировать такие машино-места можно, но поставить на кадастровый учёт — нет. Подобные проблемы возникают из-за того, что законодательство в разных сферах не всегда состыкуется. В нашем примере пришлось перепроектировать паркинг, от каких-то машино-мест отказываться, какие-то — двигать за счёт других помещений, например, кладовых. А ведь люди к тому времени уже могли приобрести данные машино-места и заплатить за них. Такие же изменения по ходу строительства могут происходить и с квартирами, и с помещениями другого назначения. Мы можем дать экспертные рекомендации по всем этим вопросам, как всё сделать грамотно и избежать лишних расходов», — объяснила Светлана Шувалова.
Проблемы могут возникать и при выходе на столичный рынок застройщиков, ранее работавших в других регионах, поскольку они не учитывают иные требования и специфику согласования московских органов. Из-за этого процедуры растягиваются на много месяцев или даже лет, а часть девелоперов отказываются от самостоятельного прохождения этапов согласования ТЭП и АГР и выбирают приобретение готовых проектов с уже согласованными ТЭПами.
«Рекомендую обращаться к экспертам, которые в курсе региональной специфики. Как член апелляционной комиссии Росреестра по Москве могу сказать, что даже у Управлений Росреестра разных субъектов РФ могут различаться требования к документации, хотя законодательство едино. Все эти особенности надо учитывать, чтобы не затягивать процесс согласования и не получать отказы. Мы, кадастровые инженеры, как и застройщики, заинтересованы в сдаче в эксплуатацию объекта в запланированные сроки и успешной постановке на кадастровый учет. Ведь всегда приятно наблюдать, как жилой комплекс из здания на начальной стадии строительства превращается в красивый дом с ухоженной территорией и прогуливающимися по ней жителями. Мы тоже чувствуем свою сопричастность к этой трансформации», — заключила Светлана Шувалова.